Cómo demandar por daños a la propiedad en un tribunal de reclamos menores

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Por el Juez Philip Straniere

Uno de los tipos más difíciles de casos de reclamos menores que debe probar un demandante son los reclamos por daños a la propiedad que surgen de un sótano inundado. Obviamente es bastante fácil probar que hubo una inundación; ese no es el problema. La dificultad radica en determinar qué causó la inundación y en ponerle precio al monto de los daños.

Los daños causados por algunos tipos de inundaciones son recuperables en los tribunales, pero otros no. Puede que todo parezca agua sobre la presa, pero el tribunal lo ve de otra manera.

Causas de inundación: Redes de agua y alcantarillado

Las dos causas más comunes de inundaciones en los sótanos, aparte del agua subterránea después de las tormentas de lluvia, son las roturas de las tuberías principales de agua y el respaldo de las alcantarillas. Ambos tienen un problema de pruebas similar: ¿dónde está la rotura o la copia de seguridad?

Si está en su propiedad antes de que su línea se enganche al agua municipal o al sistema de alcantarillado, usted es responsable de las reparaciones y los daños. Por lo general, esto no lo sabrá hasta después de que haya tenido que desenterrar el césped para localizar y reemplazar la rotura. Esto es cuando usted llama a la compañía de seguros de su propietario para ver si tiene cobertura.

Si el problema está en el sistema municipal, usted todavía tiene un caso difícil de probar porque la ley requiere que la municipalidad tenga algún aviso previo de un problema con el sistema. Si esta es la primera vez que sucede, entonces hay una buena posibilidad de que la municipalidad no se haga responsable, y usted tendrá que absorber no sólo el agua en el sótano, sino también la pérdida financiera.

Para probar su caso en esta situación, cite los registros de la autoridad local de agua o alcantarillado para ver si ha habido quejas u órdenes de reparación en su vecindario. También puede hacerlo con una solicitud de la Ley de Libertad de Información (FOIL) o de la Ley (FOIA), dependiendo de cómo lo califique su estado.

El problema con una solicitud de FOIA es que usted no puede obtener la información que busca antes de que expire el plazo para presentar una reclamación. Es posible que tenga que demandar primero y obtener la información después con una citación.

Recuerde, debido a que usted va tras una agencia gubernamental, puede haber reglas especiales que debe seguir antes de presentar una demanda, incluyendo a quién debe notificar, así como los límites de tiempo delineados para hacer tal reclamo. Si usted no cumple con estos requisitos, es posible que nunca llegue a la corte por los méritos de su reclamo.

Esto indica por qué es importante presentar quejas sobre el agua y el alcantarillado de respaldo; las quejas ponen a la municipalidad en aviso de una condición defectuosa y pueden permitirle a usted o a su vecino entablar una demanda con éxito la próxima vez que haya un problema.

Otra razón para obtener los registros es para establecer que incluso si la municipalidad no tuviera un aviso real de una condición defectuosa y supiera de ella porque alguien les habló de ella o porque ellos crearon el problema, deberían tener un aviso constructivo – lo que significa que si hubieran estado manteniendo e inspeccionando adecuadamente el sistema en cuestión, habrían sabido de la condición.

Usted puede argumentar que si la municipalidad hubiera hecho incluso el mantenimiento e inspección de rutina, habrían descubierto el problema y corregido la condición. Los registros pueden ayudar a probar un aviso previo o una falta de mantenimiento e inspección.

Con las alcantarillas, es posible que también tenga que determinar si es una alcantarilla pluvial o una alcantarilla sanitaria. En teoría, una alcantarilla sanitaria es un sistema cerrado sujeto a copias de seguridad sólo si no se le da el mantenimiento adecuado. Por lo tanto, después de pasar el requisito de notificación, el hecho de que la línea de alcantarillado municipal esté obstruida se convierte en un caso más fácil.

Con las alcantarillas pluviales, el problema a menudo está relacionado con el hecho de que no son sistemas cerrados. Pueden incluir zanjas de drenaje y conductos a arroyos y arroyos. Esto significa que el sistema no está bajo el control exclusivo de la municipalidad. Los vecinos pueden tirar colchones y escombros al sistema causando una copia de seguridad a una gran distancia. Necesita los registros municipales que muestren con qué frecuencia se limpia e inspecciona el sistema.

Finalmente, si la inundación ocurre después de una lluvia particularmente fuerte o un derretimiento inusual de la nieve, la municipalidad reclamará que el evento fue un acto de Dios sobre el cual ellos no tenían control y que no podían haber prevenido. Si se establece un acto de Dios, no se puede recuperar.

Daños y perjuicios: Cómo probar el valor de la propiedad

Después de establecer que la municipalidad es responsable de la condición de inundación, usted todavía tiene que probar el valor monetario de la propiedad personal que perdió.

La medida de los daños es el valor de la propiedad en la fecha del siniestro. No lo es:

  • Valor de reposición
  • El coste de comprar un nuevo objeto a precio de mercado actual
  • El precio que pagó inicialmente por el artículo

Para propósitos de recuperación, usted obtiene el valor de la propiedad cuando fue destruida. Una alfombra de diez años es valorada como una alfombra de diez años y no como una alfombra nueva. Si usted notifica a la compañía de seguros de su propietario, ellos pueden enviar a alguien que sea un experto en la valoración de propiedades en situaciones de pérdidas por accidentes.

Si no tiene seguro o no puede presentar una reclamación, es posible que tenga que contratar a un ajustador público, alguien que pueda valorar la pérdida de la propiedad y preparar un presupuesto para su uso en el tribunal a cambio de una tarifa.

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