Cómo se identifica la tierra en una escritura

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Por Alan R. Romero

Hay varias maneras en que la escritura puede describir legalmente la tierra: encuentros y límites, secciones y municipios, y los números de lote registrados están entre ellos. Se describen en detalle aquí.

Metes y límites: Describiendo con dirección y distancia

Una descripción legal de metes and bounds comienza por especificar algún punto identificable de inicio en el terreno, al que se hace referencia como monumento. Este punto de partida puede ser un monumento natural, como un árbol, o un monumento artificial, como una carretera o una estaca colocada por un agrimensor. La descripción puede comenzar en un monumento de este tipo o a cierta distancia y dirección de un monumento.

Desde el punto de partida, una descripción legal de metes and bounds especifica una dirección, generalmente referida como un curso, y una distancia que constituye un límite de la parcela de tierra que se está transportando. Los cursos se expresan generalmente como desviaciones del norte y del sur.

Por ejemplo, en lugar de decir «oeste 50 pies», una descripción legal típicamente diría «norte 90 grados oeste 50 pies». Luego, a partir de ese punto, la descripción legal especifica otro rumbo y otra distancia, y así sucesivamente hasta que las líneas fronterizas regresan al punto de inicio, creando una figura geométrica cerrada.

A veces una descripción de metos y límites tiene errores. La descripción es ambigua, es inconsistente o no parece dar como resultado una figura geométrica cerrada. En tales casos, los tribunales tienen que tratar de averiguar qué pretendían las partes. Las pruebas extrínsecas pueden aclarar los límites del terreno que las partes pretendían transmitir.

De no ser así, los tribunales generalmente clasifican la fiabilidad de los diferentes aspectos de las descripciones legales y confían más en un aspecto más fiable que en uno inconsistente. Esta es la clasificación habitual de fiabilidad:

  1. Monumentos naturales
  2. Monumentos artificiales, incluidos los marcadores de los topógrafos
  3. Límites de las extensiones de tierra adyacentes
  4. Cursos
  5. Distancias
  6. Área

Si una descripción legal dice «norte 45 grados este 130 pies a un poste esquinero» y el poste esquinero está en realidad al norte 40 grados este 135 pies, la corte concluirá que el curso y la distancia (en lugar de la referencia al poste esquinero, un monumento artificial) están en error. La línea fronteriza será la línea que va al poste de la esquina de la cerca, no la línea que va al norte 45 grados este 135 pies.

Sistema de Encuestas al Gobierno: Designación de secciones y municipios

El Sistema de Inspección del Gobierno es un sistema federal de inspección de tierras que se ha aplicado a la mayoría de las tierras añadidas a los Estados Unidos desde que se adoptó el sistema en 1785. Divide la tierra en municipios cuadrados. Un municipio, que tiene 6 millas a cada lado, está dividido en 36 millas cuadradas.

Se identifica un municipio por líneas de referencia: una línea de base este-oeste y un meridiano principal norte-sur. Las líneas se dibujan aproximadamente cada 6 millas paralelas al meridiano y a la línea de base; las líneas este-oeste se denominan líneas de municipio, y las líneas norte-sur son líneas de mando.

Por lo tanto, un municipio se identifica especificando cuántos municipios se encuentran al norte o al sur de la línea de base y cuántas cordilleras se encuentran al este o al oeste del meridiano principal. Por ejemplo, una descripción legal podría describir un municipio como «municipio 12 norte, rango 71 oeste del 6º meridiano principal».

Pero a menos que la tierra que se está transportando sea un municipio entero de 36 millas cuadradas, la descripción legal debe entonces identificar la tierra en cuestión dentro de ese municipio – ahí es donde entran en juego las secciones. Cada sección de millas cuadradas se numera consecutivamente, comenzando con la sección 1 en la esquina noreste del municipio y luego yendo y viniendo, terminando con la sección 36 en la esquina sureste del municipio.

Por lo tanto, la descripción legal puede identificar la sección de millas cuadradas pertinente simplemente por el número de la sección dentro del municipio identificado.

Finalmente, la descripción legal puede identificar la tierra dentro de una sección de 640 acres cuadrados con descripciones fraccionadas, tales como «el cuarto noroeste de la sección 6». O la descripción legal puede describir el terreno dentro de la sección por metros y límites, tales como «comenzando en la esquina noroeste de la sección 6, desde allí hacia el sur a lo largo de la línea oeste de la sección 6 500 pies, desde allí hacia el sur 87 grados al este 300 pies,» y así sucesivamente hasta el punto de inicio.

Poniendo estos elementos de la descripción juntos, una simple descripción legal usando el Sistema de Encuestas del Gobierno podría ser así: «La mitad sur del cuarto noroeste de la sección 6, municipio 12 norte, rango 71 oeste del 6º meridiano principal.»

Plano de subdivisión Refiriéndose a los números de lote registrados

Un subdivisionplat es un mapa de una subdivisión aprobada por el gobierno local y registrada en los registros de propiedad inmobiliaria del gobierno local que están abiertos al público. El plano muestra lotes individuales en la subdivisión, junto con otros elementos requeridos, tales como calles. El plano debe utilizar descripciones de metes y límites y posiblemente descripciones del Sistema de Inspección del Gobierno para identificar la ubicación de la subdivisión y los lotes dentro de ella.

Después de que la placa es aprobada y registrada, los traslados subsecuentes de esos lotes pueden simplemente referirse a la designación del lote en la placa para describir la propiedad que se está transportando. Por ejemplo, una escritura puede transmitir»Lote 8 de la subdivisión de Sunnyside, registrado en el libro 22, página 32 de dicho condado».

Otras descripciones de tierras

Las descripciones legales pueden incluir otros enfoques. Un enfoque consiste en describir el bien no por referencia a sus límites físicos, sino por referencia a su propiedad. Una de estas descripciones se llama ómnibus o Mother Hubbardclause, en la cual la escritura dice que el otorgante transfiere toda su tierra en una ciudad o condado en particular.

Obviamente no se puede saber qué tierra es sólo por el hecho. Tendrías que buscar en otros documentos para averiguar qué terreno era propiedad del otorgante. Aún así, los tribunales generalmente sostienen que tales descripciones son suficientes para hacer valer contra las partes de la escritura, ya que es posible consultar otras fuentes de evidencia para determinar exactamente qué terreno fue transmitido por la escritura.

Otro enfoque descriptivo es describir una porción o fracción de una parcela de tierra descrita. Aquí hay algunos ejemplos:

  • Fracciones de la parcela: Por ejemplo, una escritura puede referirse a «la mitad sur del Lote 8 de la Subdivisión Sunnyside». Tal descripción requiere un poco de matemáticas – tienes que averiguar qué mitad del lote es. Cuando el paquete es cuadrado o rectangular, es fácil. Pero si las líneas fronterizas son irregulares, no paralelas entre sí, y no en ángulo recto, tal descripción puede ser ambigua. Y si la escritura no especifica la ubicación de la fracción dentro de la parcela más grande descrita, un tribunal puede sostener que simplemente no puede averiguar lo que las partes pretendían y, por lo tanto, que la escritura es nula. Por ejemplo, una escritura que transmita «la mitad del Lote 8» probablemente sería nula porque no se puede decir qué mitad de la escritura transmite – a menos que un tribunal concluya que las partes tenían la intención de crear una tenencia en común, con cada una de las partes propietarias de una mitad indivisa de la porción del Lote 8.
  • Un ancho especificado a lo largo de un límite de la parcela: La escritura puede decir algo como»los 100 pies del sur del Lote 8 de la Subdivisión Sunnyside». Problema similar aquí: Si el Lote 8 no es cuadrado o rectangular, un tribunal tendría que decidir dónde las partes pretendían trazar la nueva línea fronteriza: 100 pies al norte y paralelos a la línea fronteriza del sur; 100 pies al norte del punto más al sur de la línea fronteriza del sur, hacia el este y el oeste; o 100 pies al norte a lo largo de la línea fronteriza del este u oeste.
  • *Area: La escritura puede especificar «7 acres en el cuarto noroeste de la sección 6, municipio 12 norte, rango 71 oeste del 6º meridiano principal». Un cuarto de sección son 160 acres, así que una escritura con tal descripción es probablemente nula a menos que la escritura también contenga alguna indicación de cómo localizar qué 7 acres transmite la escritura. Por ejemplo, un tribunal podría considerar válida la escritura si dijera «7 acres alrededor de una casa existente», porque eso daría un punto central alrededor del cual calcular los límites creando una parcela de 7 acres.

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