Cómo se distribuye el producto de una venta de ejecución hipotecaria

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Por Alan R. Romero

En una venta de ejecución hipotecaria, la propiedad hipotecada se vende al mejor postor en una subasta pública. Si la propiedad es ejecutada en una acción judicial, un alguacil u otro funcionario público puede llevar a cabo la venta; si es ejecutada en una acción no judicial, el síndico lleva a cabo la venta. Los estatutos del estado especifican cuándo y dónde se pueden llevar a cabo dichas ventas, pero la ubicación es a menudo el palacio de justicia.

El dinero pagado por el mejor postor se distribuye de la siguiente manera:

  1. Los costos de la venta y la deuda con el acreedor hipotecario se pagan primero; sin embargo, el único interés del acreedor hipotecario en la propiedad debe ser pagado en su totalidad, por lo que si sobra dinero, el acreedor hipotecario no puede quedarse con él.
  2. La venta extingue los intereses menores de la propiedad, por lo que estas partes tienen derecho a reclamar contra el producto de la venta para compensarles por su pérdida.
  3. El deudor hipotecario se queda con el dinero que quede después de pagar los intereses menores.

Imagínese que después de hipotecar su propiedad, el deudor hipotecario vendió una servidumbre a un vecino y luego otorgó una segunda hipoteca para asegurar un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda. Si el primer acreedor hipotecario ejecuta la hipoteca, el producto de la venta de la ejecución hipotecaria se utiliza primero para pagar los costos de venta y para saldar la deuda pendiente de la hipoteca ejecutada.

Si queda dinero, el titular de la servidumbre recibe el valor de mercado de la servidumbre perdida. Cualquier excedente restante se aplica al préstamo con garantía hipotecaria. Y si ese préstamo está totalmente pagado y aún queda dinero de la venta de la ejecución hipotecaria, el deudor hipotecario se queda con el resto.

El deudor hipotecario puede quejarse de que el mejor postor en la venta de la ejecución hipotecaria puja una cantidad injustamente baja. En general, sin embargo, una oferta ganadora baja invalida una venta sólo si es totalmente inadecuada, algo así como el 20 por ciento del valor de mercado de la propiedad o menos.

Pero si el procedimiento de ejecución hipotecaria fue irregular de alguna manera que causó una oferta baja, un tribunal puede invalidar la venta aunque la oferta fuera un porcentaje más alto del valor de mercado de la propiedad. Los tribunales han invalidado las ventas por razones como las siguientes:

  • El acreedor hipotecario que ejecuta la hipoteca no proporcionó los avisos correctos según lo exige la ley.
  • El ofertante más alto se coludió con otros posibles ofertantes para reducir la cantidad ofertada, por ejemplo, acordando compartir las ganancias o pagándoles dinero para que no ofertaran.
  • El acreedor hipotecario que ejecuta la hipoteca tergiversó la condición o el título de la propiedad o suprimió la oferta de otros.
  • El acreedor hipotecario que ejecuta la hipoteca vendió múltiples parcelas hipotecadas en combinaciones o en un orden que no era el más beneficioso para el deudor hipotecario.
  • La parte que realizó la venta fue el mejor postor.

Cualquier interés que sea superior a la hipoteca ejecutada – intereses que se crearon antes en el tiempo – no se ven afectados por la venta de la ejecución hipotecaria. Esos intereses simplemente permanecen vinculados a la propiedad que ahora es propiedad del mejor postor en la venta de la ejecución hipotecaria. Debido a que los propietarios de los intereses principales no se ven afectados por la venta de la ejecución hipotecaria, no tienen derecho a las ganancias de la venta.

El acreedor hipotecario que ejecuta la hipoteca puede pujar y normalmente puja en la venta de la ejecución hipotecaria. Si el acreedor hipotecario que ejecuta la hipoteca es el mejor postor, esencialmente se paga a sí mismo hasta el monto de su deuda cancelando la deuda en la medida de su oferta. El acreedor hipotecario que ejecuta la hipoteca sólo tiene que aportar dinero en efectivo si hace una oferta superior al monto de su deuda.

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